W postępowaniach sądowych zakwestionowaliśmy podwyżkę czynszu mieszkania wynajmowanego od prywatnego właściciela. Dzięki naszej pomocy prawnej zapadły dwa korzystne wyroki, które zapewniły lokatorowi ochronę przed zadłużeniem czynszowym, utratą dodatku mieszkaniowego i eksmisją. Sąd Rejonowy w Katowicach, ustalił, iż podwyżka czynszu najmu lokalu jest nieważna. Sąd Okręgowy w Katowicach zmienił zaskarżony wyrok Sądu I instancji i uznał, że podwyżka czynszu najmu jest niezasadna ponad kwotę godziwego zysku. 

Klientka, której udzieliliśmy pomocy prawnej w tych sprawach mieszka w Katowicach. Jest osobą w podeszłym wieku, posiada orzeczenie zaliczające ją do znacznego stopnia niepełnosprawności ze wskazaniem, iż wymaga konieczności stałej lub długotrwałej opieki w związku ze znacznie ograniczoną możliwością samodzielnej egzystencji.

W 2001 roku zawarła na czas nieoznaczony umowę najmu lokalu mieszkalnego  z nowym właścicielem nieruchomości – w umowie najmu znajduje się zapis, iż wynajmujący zobowiązuje się do dożywotniego wynajmowania lokalu jej oraz  jej synowi. Do tego mieszkania została przekwaterowana z większego lokalu zajmowanego od 1950 roku na podstawie przydziału z Urzędu Miasta Katowice. 

Po raz pierwszy zgłosiła się do nas w 2011 roku, gdyż obawiała się, że utraci mieszkanie. Właściciel zaproponował jej wówczas prawo pierwokupu lokalu za cenę 170 000 zł. Były to warunki niemożliwe do przyjęcia – jedynym dochodem kobiety była emerytura, na jej utrzymaniu pozostawał bezrobotny syn. 

Właściciel wielokrotnie dokonywał podwyżki części stałej czynszu, jednakże klientka nie decydowała się na występowanie na drogę sądową.

W 2014 roku zgłosiła się po raz kolejny do naszego Ośrodka, przedkładając kolejne pismo właściciela, w którym dokonał podwyżki czynszu.

Korzystając z naszej pomocy, zwróciła się na piśmie o przedstawienie szczegółowego uzasadnienia przyczyn podwyżki czynszu oraz o szczegółową kalkulację. Otrzymała odpowiedź, iż aktualne przychody z czynszu nie zapewniają właścicielowi pokrycia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zwrotu kapitału oraz godziwego zysku. Właściciel nie przedstawił kalkulacji podwyżki.

Wobec powyższego przygotowaliśmy kolejne pismo, podnosząc, iż w oparciu o art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego - podwyżka czynszu jest nieważna, ponieważ pomimo pisemnego żądania, właściciel nie przedstawił na piśmie przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. Wskazał jedynie, że podwyżka jego zdaniem nie wymaga uzasadnienia, a dotychczasowy czynsz nie zapewnia pokrycia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zwrotu kapitału oraz osiąganie godziwego zysku – co w zupełności nie odpowiada wymogom uzasadnienia podwyżki, określonymi w w/w przepisie.

Zgodnie z art. 8a ust. 4 w/w ustawy, podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e w/w ustawy. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Wskazaliśmy, że właściciel dokonuje nieprawidłowej interpretacji w/w przepisu bądź też celowo wprowadza najemcę lokalu w błąd  twierdząc, że – cyt.: „(…) podwyżka czynszu (…) nie przekroczyła 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, a więc była dopuszczalna”.  

Właściciel początkowo, jak poinformowała nas klientka skontaktował się z nią jedynie telefonicznie i przekazał, że nie będzie jej odpowiadał. Odpowiedź otrzymała dopiero po upływie miesiąca. Podtrzymał w niej swoje stanowisko, prosząc o zgodne płacenie przesyłanych faktur VAT, w przeciwnym razie będzie zmuszony skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.

Z racji wieku, niepełnosprawności, jak też z uwagi na obawy przed konsekwencjami występowania przeciwko właścicielowi lokalu, klientka nie zgłosiła się do nas w przewidzianym ustawowo terminie, aby wystąpić na drogę sądową z pozwem o stwierdzenie, iż podwyżka jest bezzasadna.

Wobec powyższego, sporządziliśmy pozew przeciwko właścicielowi o ustalenie, że podwyżka czynszu za najem lokalu mieszkalnego jest nieważna.

W odpowiedzi na pozew właściciel wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu wg norm przepisanych. Wskazał, iż nie został dotrzymany dwumiesięczny termin do wniesienia pozwu od dnia wypowiedzenia stawki czynszu, podwyżka nie przekroczyła 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, nadto dopełnił obowiązku uzasadnienia podwyżki czynszu i kalkulacji.

Sąd stwierdził, że powódka nie wnosiła o zbadanie zasadności podwyżki, ale o ustalenie jej nieważności z uwagi na nieprzedstawienie kalkulacji. W takiej sytuacji lokator nie jest związany dwumiesięcznym zawitym terminem i powódka mogła wystąpić z niniejszym pozwem także po tym czasie.

Sąd wskazał, że podwyżka czynszu nastąpiła z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, zatem właściciel miał obowiązek przedstawienia jej kalkulacji. W  ocenie Sądu właściciel nie dopełnił tego obowiązku, gdyż wykazał jedynie przyczyny konieczności podwyższenia czynszu. Nie przedstawił natomiast kalkulacji podwyżki, która powinna zawierać wskazanie sposobu wyliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości. Powinien zatem wskazać jakie wydatki ponosi na utrzymanie lokalu, np. koszty administrowania, konserwacji utrzymania technicznego nieruchomości, utrzymania zieleni, utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, podatku od nieruchomości, koszty konserwacji urządzeń domofonowych, stawki na fundusz remontowy, itp., a jaką kwotę stanowi zwrot kapitału i godziwy zysk. Wynajmujący winien taką kalkulację sporządzić w terminie, gdyż sankcją za niedopełnienie tego obowiązku jest nieważność podwyżki.

Sąd Rejonowy w Katowicach wyrokiem z dnia 1.10.2014 sygn. akt I 2 C 2055/14 upr. ustalił, iż oświadczenie właściciela lokalu mieszkalnego w przedmiocie czynszu najmu lokalu jest nieważne.

Zaledwie w jeden dzień po ogłoszeniu tego wyroku właściciel wypowiedział dotychczasową wysokość czynszu i opłat mieszkaniowych. Tym razem jego oświadczenie zawierało uzasadnienie podwyżki ze wskazaniem jej kalkulacji. Uzasadnił, że dokonana podwyżka części stałej czynszu to godziwy zysk i stanowi 5 % dotychczasowej wysokości, natomiast pozostała podwyżka wynika z obciążenia właściciela opłatami niezależnymi od niego - na fundusz remontowy, za użytkowanie nieruchomości wspólnej oraz wynagrodzenie zarządu wspólnoty.

W naszej ocenie uzasadnienie i kalkulacja podwyżki zawierały błędne stwierdzenia co wysokości godziwego zysku - więcej niż przewidziane ustawowo 5 %.  Wobec powyższego przygotowaliśmy pozew o ustalenie, że podwyższenie stawki czynszu jest niezasadne. Wskazaliśmy, iż pozwany myli się w swoich wyliczeniach. Jego faktyczny zysk z czynszu wynosi prawie 500 zł, a nie jak twierdzi 30 zł. Nie ma podstaw do przerzucania na klientkę w całości obciążających go opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd Rejonowy w Katowicach oddalił powództwo. 

W ocenie Sądu dokonana podwyżka nie była nadmierna, zysk nie był wysoki zwłaszcza mając na uwadze fakt, iż lokal jest położony w centrum Katowic. Ponadto, ponieważ powódka jest zobowiązana pokrywać w całości koszty opłat niezależnych od wynajmującej, podwyżka składnika zmiennego czynszu także była uzasadniona.

Sporządziliśmy w związku z powyższym apelację od wyroku Sądu I instancji.

Wyrokowi zarzuciliśmy naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 2 ust. 1  pkt 8 i 8a, art. 8a ust. 4a i ust. 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego poprzez ich błędną interpretację polegającą na przyjęciu, iż obciążające pozwanego jako wynajmującego opłaty na fundusz remontowy, za użytkowanie nieruchomości wspólnej oraz z tytułu wynagrodzenia zarządu wspólnoty, są opłatami niezależnymi od właściciela. Zarzuciliśmy również błąd w ustaleniach faktycznych, który miał wpływ na treść orzeczenia, polegający na przyjęciu przez Sąd, że rzeczywisty zysk z najmu lokalu wynosi około 300 zł i żądana kwota czynszu w wyniku podwyżki stanowi jedynie 5 % dotychczasowej wysokości czynszu, w związku z czym zdaniem Sądu podwyżka nie jest nadmierna, a zysk nie jest wysoki.

Sąd Okręgowy w Katowicach wyrokiem z dnia 27.11.2015, sygn. akt IV Ca 744/15 na skutek naszej apelacji zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że ustalił, iż podwyżka czynszu najmu lokalu jest niezasadna ponad kwotę 30 zł.

W uzasadnieniu Sąd stwierdził, iż w okolicznościach niniejszej sprawy uzasadniony okazał się zarzut apelacyjny dotyczący naruszenia prawa materialnego. Stanowisko Sądu I instancji było błędne, gdyż opłaty z tytułu użytkowania nieruchomości wspólnej, na fundusz remontowy, na wynagrodzenie zarządu, czyli opłaty, których dotyczyła podwyżka nie są opłatami niezależnymi od właściciela w świetle rozumienia w/w ustawy. Definicja opłat niezależnych została zawarta w zamkniętym katalogu opłat i wymieniona art. 2. ust. 1 pkt 8 tej ustawy - przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Nadto analiza dokonanej podwyżki opłat związanych z utrzymaniem lokalu prowadzi do wniosku, że podwyżka w tym zakresie jest nieuzasadniona.

Sąd zaznaczył przy tym, iż nie ulega wątpliwości, że jeżeli opłaty związane z utrzymaniem lokalu uległy podwyższeniu to wynajmujący może o nie odpowiednio podwyższyć czynsz. Przyjmuje się, że choć opłaty te nie są niezależne od właściciela w rozumieniu w/w ustawy, to jednakże są częściowo niezależne w tym znaczeniu, że są ustalane w drodze uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Ocena zasadności podwyżki powinna się zatem opierać na przedstawionej przez wynajmującego dokumentacji, w tym podjętych w tym zakresie uchwał, czy zawiadomień wspólnoty. Podwyżka stanowi wówczas różnicę między dotychczasową wysokością opłaty, a tą ustaloną aktualnie. Tymczasem podwyżek tych opłat pozwany nie udokumentował, a to na nim spoczywał w tym zakresie ciężar dowodowy. Uznać zatem należało, że podwyżka w tej części nie była zasadna. Nie było natomiast podstaw do uznania niezasadności podwyższenia czynszu o tak zwany „godziwy zysk”.

Z tych przyczyn Sąd Okręgowy w Katowicach wyrokiem z dnia 27.11.2015, sygn. akt IV Ca 744/15 zmienił zaskarżony wyrok Sądu I instancji oddalający powództwo i uznał, że podwyżka czynszu najmu jest niezasadna ponad kwotę godziwego zysku.