Lokal mieszkalny, będący odrębną nieruchomością lokalową, dom mieszkalny jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, czyli tak zwane mieszkania i domy własnościowe, mogą zostać zlicytowane w toku postępowania egzekucyjnego  przez komornika.

Licytacja – czyli publiczna sprzedaż, w której może uczestniczyć każdy zainteresowany kupnem, prowadzona jest przez komornika, pod nadzorem sędziego z sądu właściwego dla miejsca położenia licytowanej nieruchomości, na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Jeżeli natomiast egzekucja prowadzona jest nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, co do którego w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego – stosowana jest procedura uproszczonej egzekucji z nieruchomości, w której  komornik może ją zaoferować do sprzedaży z wolnej ręki i nie stosować przepisów o licytacji w egzekucji z nieruchomości.   

Niniejsze opracowanie jedynie w sposób ogólny opisuje tryb postępowania egzekucyjnego, którego przedmiotem jest egzekucja z nieruchomości (poza trybem  uproszczonej egzekucji z nieruchomości) i w razie uczestniczenia w takiej procedurze - szczególnie  w charakterze dłużnika, wskazane jest skorzystanie z konsultacji prawnej, a co najmniej bardzo uważne zapoznawanie się z treścią doręczanych pism i pouczeniami co do możliwości zaskarżenia czynności komornika.  

W dalszej części działu posługiwać będziemy się zamiennie  określeniem „mieszkanie” bądź „nieruchomość”, mając na myśli zarówno licytację z  odrębnej nieruchomości lokalowej, nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.  

Kiedy może dojść do licytacji mieszkania?

Do licytacji mieszkania przede wszystkim może dojść wówczas, gdy:

• właściciel mieszkania ma długi, wierzyciel pozwał go do sądu i uzyskał tytuł wykonawczy (wyrok, nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności), a  wobec braku innych możliwości skutecznego ściągnięcia długu przez komornika, wierzyciel zażądał wszczęcia egzekucji z nieruchomości (jeśli właściciel mieszkania w akcie notarialnym dobrowolnie poddał się egzekucji co do zapłaty określonej kwoty, wierzyciel nie musi pozywać go do sądu, występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny i kieruje sprawę do komornika),
• nieruchomość obciążona jest hipoteką wpisaną w księgę wieczystą i wierzytelność, którą hipoteka zabezpiecza (np. kredyt bankowy), nie jest spłacana, w związku z czym wierzyciel żąda sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji; w tym przypadku, nie ma znaczenia, czy dług zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, jest długiem jej właściciela czy też innej osoby,
• w przypadku właściciela lokalu, będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej  - jeśli  wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym – wówczas  wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości; podobnie jest w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, z tym że z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji może wystąpić zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.  

Jeśli grozi nam licytacja naszego mieszkania – należy wykorzystać wszelkie możliwe sposoby negocjowania z wierzycielem, by odstąpił od tej metody egzekucji. 

Procedura licytacji

Zajęcie nieruchomości

Jeśli wierzyciel zażąda wszczęcia egzekucji z nieruchomości dłużnika, komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania, a jeśli nie doręczono mu wezwania (jak i w stosunku do osób trzecich), nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

Jeśli nieruchomość jest majątkiem wspólnym małżonków, a dług - tytuł wykonawczy – dotyczy tylko jednego z małżonków, drugi małżonek ma prawo sprzeciwić się zajęciu, składając komornikowi oświadczenie w tym przedmiocie; wówczas wierzyciel  w  terminie tygodniowym od zawiadomienia go przez komornika o wniesionym sprzeciwie,  może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika, a jeśli tego nie uczyni -  egzekucja z nieruchomości zostanie umorzona. Wierzyciel tylko wówczas uzyska klauzulę wykonalności na drugiego małżonka, jeśli wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika (np. w przypadku zaciągnięcia kredytu przez jednego z małżonków - gdy drugi małżonek na piśmie wyraził na to zgodę, podpisując się na umowie kredytowej).

Zajętą nieruchomość komornik pozostawia w posiadaniu i  zarządzie dłużnika; jeśli dłużnik nie będzie czynił  tego w sposób prawidłowy, sąd odbierze mu zarząd i ustanowi innego zarządcę.

Opis i oszacowanie

Jeżeli dłużnik nie zapłacił długu w terminie 2 tygodni zakreślonym w wezwaniu przez komornika, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości. Jeśli mamy zastrzeżenia do opisu nieruchomości bądź też do ustalonej przez biegłego wartości nieruchomości – można je zaskarżyć do sądu. Warto w szczególności zwrócić uwagę, czy wartość mieszkania nie została zaniżona, gdyż będzie to bezpośrednio rzutowało na cenę wywoławczą mieszkania na licytacji. Na postanowienie Sądu, rozstrzygające zarzuty do opisu i oszacowania, przysługuje zażalenie. Jeśli do czasu terminu licytacji zajdą istotne zmiany jak chodzi o stan nieruchomości, można wnioskować o dodatkowy opis i oszacowanie. Pamiętać jednak należy, że koszty szacowania nieruchomości przez biegłego są znaczne i w rezultacie jako koszty egzekucji obciążać będą dłużnika.

Licytacja

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, komornik wyznacza termin licytacji i ogłasza go poprzez publiczne obwieszczenie, w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej; obwieszczenie komornik doręcza uczestnikom postępowania egzekucyjnego, w tym oczywiście dłużnikowi. W obwieszczeniu wskazany jest  m.in. czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania oraz wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć.

Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego, przetarg odbywa się w formie ustnej. W  przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Do przeprowadzenia licytacji wystarczy obecność choćby jednego licytanta. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Wygrywa ten licytant, który zaoferuje najwyższą cenę.

W sytuacji, gdy  dług zostanie zapłacony wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.

Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania

Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Jeśli przedmiotem licytacji było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – to w tej sytuacji mieszkanie  może przejąć za tę cenę wierzyciel hipoteczny. 

Jeżeli po pierwszej licytacji nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości - komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższą, za którą można nabyć nieruchomość

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, komornik dokona nowego opisu i oszacowania tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika.

Przybicie i przysądzenie własności

W przypadku, gdy doszło do skutecznej licytacji bądź gdy nikt nie przystąpił do przetargu i wniosek o przyjęcie nieruchomości złożył wierzyciel bądź współwłaściciel, sąd wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz na rzecz licytanta bądź na rzecz przejmującego nieruchomość. Na postanowienie sądu o przybiciu przysługuje zażalenie.

Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu o przybiciu i wpłaceniu ceny nabycia przez nabywcę, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Na postanowienie to również przysługuje zażalenie.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest  równoznaczne z przeniesieniem własności na nabywcę, który zostanie ujawniony jako nowy właściciel nieruchomości w katastrze gruntów i księdze wieczystej. Nowy właściciel ma prawo wejść w posiadanie nieruchomości,  zyskuje prawo do wyegzekwowania od byłego właściciela i jego domowników opuszczenia mieszkania i opróżnienia go z ich rzeczy, bez konieczności uzyskiwania klauzuli wykonalności na postanowienie o przysądzeniu własności. Na wniosek nowego właściciela, komornik przystąpi wówczas do wykonania eksmisji  - prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem egzekucyjnym do przeprowadzenia eksmisji.

Sytuacja wygląda odmiennie w stosunku do osób, które mieszkały w zlicytowanym mieszkaniu jako najemcy – nabywca mieszkania wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające ze stosunku najmu W przypadku, gdy umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.