Eksmisja z mieszkania może być przeprowadzona wyłącznie na mocy wyroku lub postanowienia sądu, orzekającego wydanie i opróżnienie lokalu mieszkalnego. Wyjątkiem od tej zasady są sytuacje, gdy dana osoba poddała się dobrowolnie egzekucji w zakresie eksmisji w akcie notarialnym oraz w przypadku osób, których mieszkanie zostało zlicytowane za długi. 

W każdym jednak przypadku, wyłącznie komornik może faktycznie przeprowadzić eksmisję – czyli usunąć lokatora z mieszkania, wraz z jego rzeczami.  

Najczęstszą przyczyną eksmisji są problemy lokatorów w opłacaniu czynszu i powstałe z tego tytułu zadłużenie w opłatach za mieszkanie. Gdy umowa najmu została rozwiązana i lokator (lokatorzy) nie wyprowadził się za żądanie wynajmującego – wynajmujący skieruje do sądu pozew o eksmisję przeciwko wszystkim osobom zamieszkałym w lokalu.  

Jak postępować po otrzymaniu pozwu o eksmisję? 

Sąd doręczy odpis pozwu o eksmisję wszystkim pozwanym lokatorom i zobowiąże w określonym terminie (np. w terminie 14 lub 21 dni czy też do terminu pierwszej rozprawy) do wskazania sądowi, czy lokator spełnia warunki do przyznania prawa do lokalu socjalnego w przypadku orzeczenia eksmisji. W wyroku nakazującym eksmisję sąd orzeka bowiem o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. 

Należy odbierać wszelką korespondencję sądu i odpowiadać sądowi na piśmie w przypadku zobowiązania do odpowiedzi. Jeśli korespondencja (dwukrotnie awizowana – łącznie 14 dni), którą sąd skierował na prawidłowy adres nie zostanie odebrana  – sąd może ją uznać za doręczoną; jeśli nie będzie odpowiedzi na pismo sądu wzywające do wykazania, że spełnia się warunki do przyznania prawa do lokalu socjalnego – sąd może uznać, że warunki te nie są spełnione i w rezultacie sąd może orzec eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego.

Czy sąd może orzec o eksmisji pomimo tego, że pozwany nie stawi się na rozprawie?

Jeśli nawet sąd nie zobowiąże do osobistego stawiennictwa na rozprawie – wskazane jest, by się na niej stawić. Pomimo nieobecności lokatora na rozprawie, sąd może wydać wyrok i jeżeli nie lokator nie złoży wniosku o doręczenie wyroku - sąd nie będzie miał obowiązku go doręczać, chyba że będzie to wyrok zaoczny. Wyrok zaoczny zapadnie wtedy, gdy pozwany o eksmisję nie stawi się na rozprawie i nie złoży w sądzie żadnego pisma, w którym zajmie stanowiska co do treści pozwu. Wyrok zaoczny jest natychmiast wykonalny, czyli właściciel może natychmiast udać się z nim do komornika celem wykonania eksmisji - pomimo tego, że wyrok ten jest jeszcze nieprawomocny. 

Jeśli nie było możliwe stawienie się na rozprawie – należy bezwzględnie w ciągu najbliższych 7 dni dowiedzieć się w sądzie, czy zapadł wyrok, a jeśli tak, to jakiej treści i w zależności od sytuacji, podjąć decyzję o odwołaniu – wniesieniu apelacji. W tym celu należy w ciągu tygodnia od ogłoszenia wyroku złożyć w sądzie wniosek o doręczenie wyroku wraz z pisemnym uzasadnieniem, a następnie w terminie 2 tygodni od daty doręczenia wyroku z uzasadnieniem, wnieść apelację do sądu II instancji – za pośrednictwem sądu I instancji, który wydał zaskarżony wyrok. Jeżeli nie został złożony w ciągu tygodnia od ogłoszenia wyroku, wniosek o doręczenie wyroku z uzasadnieniem – to można w ciągu  3 tygodni od ogłoszenia wyroku  wnieść apelację, nie posiadając pisemnego uzasadnienia wyroku.

Jeśli zapadł wyrok zaoczny - można w ciągu 2 tygodni od daty jego doręczenia wnieść do sądu, który go wydał, sprzeciw od wyroku zaocznego; sąd na wniosek pozwanego o eksmisję zawiesi nadany wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności, jeśli pozwany wykaże, że wyrok ten został wydany z naruszeniem przepisów o dopuszczalności jego wydania albo jeśli uprawdopodobni, że niestawiennictwo na rozprawie było niezawinione.   

Komu przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego w przypadku eksmisji?

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Osoby uprawnione do otrzymania lokalu socjalnego w przypadku eksmisji, to: 

• kobieta w ciąży,
• małoletni, niepełnosprawny w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolniony oraz sprawujący nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkały
• obłożnie chory,
• emeryt i rencista spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoba posiadająca status bezrobotnego,
• osoba spełniając przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Istnieją jednak wyjątki od powyższej zasady - i pomimo tego, że lokator należy do którejś z wymienionych powyżej kategorii osób: 

• sąd może nie przyznać lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, jeżeli eksmisja dotyczy mieszkania niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem lokali zamieszkiwanych na podstawie umowy ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego;
• sąd nie przyzna lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, jeżeli powodem eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego (zobacz uwaga poniżej).

W dniu 21.04.2019 r. wchodzi w życie przepis, który jednoznacznie daje sądowi możliwość  orzeczenia o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu również wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego - jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. W związku z tym, osoba która samowolnie zajęła lokal powinna w odpowiedzi na pozew o eksmisję jak i na rozprawie przekonać sąd, że jej przypadku zachodzi szczególna sytuacja, uzasadniająca przyznanie prawa do lokalu socjalnego.

Jeśli sąd orzeknie, że lokator jest uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego - sąd w wyroku nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego. 

Czy można zaskarżać czynności komornika wykonującego eksmisję?

Gdy właściciel mieszkania skieruje orzeczenie sądu nakazujące eksmisję do komornika – komornik zawiadamia lokatora o wszczęciu postępowania i wyznacza termin do dobrowolnego opuszczenia mieszkania. Po upływie tego terminu, jeśli lokator się nie wyprowadzi – komornik podejmuje dalsze czynności – o czym zawiadamia. Czynności komornika są uzależnione od tego, czy gmina wskazała zgodnie z orzeczeniem sądu lokal socjalny bądź czy eksmitowany lokator ma uprawnienie do pomieszczenia tymczasowego.

Co do zasady, dłużnik ma prawo do złożenia skargi do sądu na czynności komornika w terminie tygodniowym od dnia dokonania czynności, przy której był obecny lub był o jej terminie zawiadomiony, w innych przypadkach - od dnia zawiadomienia o dokonaniu czynności, a w razie w braku zawiadomienia - od dnia powzięcia wiadomości o dokonanej czynności. Należy zwrócić uwagę na pouczenia co do możliwości i trybu wniesienia skargi, zawarte w pismach komorniczych.

Skargę wnosi się do komornika, który dokonał zaskarżonej czynności lub zaniechał jej dokonania. Komornik w terminie trzech dni od dnia otrzymania skargi sporządza uzasadnienie zaskarżonej czynności, o ile nie zostało ono sporządzone wcześniej, albo przyczyn jej zaniechania i przekazuje je wraz ze skargą i aktami sprawy do właściwego sądu, chyba że skargę w całości uwzględnia. O uwzględnieniu skargi komornik zawiadamia skarżącego oraz zainteresowanych, których uwzględnienie skargi dotyczy. 

Od dnia 01.01.2019 r. skarga na czynności komornika może być wniesiona na urzędowym formularzu - komornik doręcza urzędowy formularz skargi dłużnikowi przy pierwszej czynności egzekucyjnej. Formularze skargi będą również bezpłatnie dostępne w kancelariach komorniczych, siedzibach sądów oraz sieci Internet.

Opłata sądowa od skargi na czynności komornika wynosi obecnie 50 zł.

Wniesienie skargi na czynność komornika nie wstrzymuje postępowania egzekucyjnego ani wykonania zaskarżonej czynności, chyba że sąd zawiesi postępowanie lub wstrzyma dokonanie czynności. Dlatego też, jeśli wnosimy skargę, warto w niej zawrzeć wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego lub wstrzymanie dokonania czynności. 

Okres ochronny dla lokatora z nakazem eksmisji 

Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

 Nie dotyczy to jednak wyroków:

• w których powodem eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku;
• gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

Dla kogo pomieszczenie tymczasowe?

Jeżeli w wyroku sąd nie przyznał eksmitowanemu lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, a na wezwanie komornika nie wyprowadził się z mieszkania - komornik występuje do gminy o wskazanie tymczasowego pomieszczenia, do którego ma nastąpić eksmisja i wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu wskazania tegoż pomieszczenia. Jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia - komornik  nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności i eksmituje tam lokatora.

Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje, jeżeli: 

• z wyroku wynika, że eksmisja została orzeczona z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego;
• następuje eksmisja z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w sytuacji, gdy właściciel lokalu zgłosił zawarcie tej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego; 
• następuje eksmisja z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu;
• następuje eksmisja z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności
• następuje eksmisja z tymczasowego pomieszczenia.

Co w sytuacji braku uprawnienia do pomieszczenia tymczasowego?

Osoby, którym nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, mogą zostać eksmitowane przez komornika bezpośrednio do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę.