Komornik może wszcząć postępowanie eksmisyjne jedynie na podstawie tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osoby, wobec której został wydany nakaz opuszczenia lokalu (eksmisji).

Tytułem wykonawczym może być:

• wyrok lub postanowienie  sądu,
• akt notarialny, w którym dana osoba poddała się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w trybie art. 777 § 4 kodeksu postępowania cywilnego (np. w przypadku najmu okazjonalnego czy też gdy właściciel sprzedał mieszkanie, lecz ma je opuścić i  wydać nabywcy dopiero po jakimś czasie od zawarcia umowy sprzedaży) 
• prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności nabywcy mieszkania, który kupił je na licytacji komorniczej (art. 999 § 1 kodeksu postępowania cywilnego -  np. gdy mieszkanie zostało zlicytowane przez komornika  na wniosek wierzyciela z powodu długów, jakie miał właściciel)

Jeżeli z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osoby (bądź osób), której nakaz dotyczy nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, po upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi do dobrowolnego opróżnienia lokalu komornik ustala, czy osobie, której nakaz dotyczy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może ona zamieszkać, oraz ustala sytuację rodzinną tej osoby.

Jeśli osobie, której nakaz opuszczenia lokalu dotyczy, przysługuje uprawnienie do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może ona zamieszkać wówczas komornik zawiadamia o tym strony oraz osoby, którym obok osoby mającej opuścić lokal, przysługuje tytuł prawny do lokalu lub pomieszczenia, jak również osoby, które w nim faktycznie zamieszkują. W zawiadomieniu komornik oznacza lokal lub pomieszczenie oraz wskazuje termin usunięcia do niego osoby, która otrzymała nakaz opuszczenia dotychczas zajmowanego lokalu.

O braku uprawnienia osoby, której dotyczy nakaz eksmisji, do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może ona zamieszkać, komornik zawiadamia wierzyciela (np. gminę, spółdzielnie mieszkaniową, wspólnotę mieszkaniową).

Jeżeli osobie, której nakaz opuszczenia lokalu dotyczy, nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może ona zamieszkać, komornik niezwłocznie występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

O wskazaniu tymczasowego pomieszczenia lub pomieszczenia odpowiadającego wymogom tymczasowego pomieszczenia komornik zawiadamia strony. W zawiadomieniu tym wskazuje również termin usunięcia do niego dłużnika.

Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

Jeżeli osobie eksmitowanej nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego (informacje w dziale Pomieszczenia dla osób eksmitowanych i terminy wykonywania eksmisji) wówczas komornik niezwłocznie występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, do której dłużnik zostanie usunięty.

Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje osobę eksmitowaną, po czym doręcza jej wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie.

Wysłuchanie powinno zmierzać do ustalenia, jakie konkretnie czynności będzie musiał wykonać komornik, aby doprowadzić do usunięcia z lokalu osoby podlegającej eksmisji i jej rzeczy.