Sposób wszczęcia procedury eksmisyjnej zależy od okoliczności sprawy. Niezależnie od tego w jakiej formie rozpocznie się sprawa o eksmisję, najważniejszą kwestią jest, aby nie zlekceważyć otrzymanej korespondencji, co pozwoli we właściwym czasie podjąć działania, które mogą uchronić przed utratą dachu nad głową. 

O  tym co należy zrobić, gdy rozpoczęło się postępowanie eksmisyjne  informujemy w dziale Jak działać w przypadku zagrożenia eksmisją?  

Postępowanie eksmisyjne rozpoczyna się poprzez wystąpienie przez osobę uprawnioną w zależności od okoliczności sprawy:

• z pozwem o eksmisję,
• z wnioskiem o nakazanie opuszczenia mieszkania na podstawie ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie,
• z pozwem o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia,
• z pozwem o nakazanie sprzedaży mieszkania w drodze licytacji,
• z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 
• z wnioskiem o wszczęcie egzekucji zobowiązania zawartego w akcie notarialnym w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w trybie art. 777 § 4 kodeksu postępowania cywilnego

Pozew o eksmisję

Z pozwem o eksmisję do sądu cywilnego mogą wystąpić:

• właściciel lub współwłaściciel lokalu mieszkalnego - przeciwko osobie(osobom) zajmującej jego lokal (nie będącej jego współwłaścicielem), gdy: 
  • umowa zawarta z lokatorem została rozwiązana wskutek wypowiedzenia,
  • upłynął okres obowiązywania umowy zawartej z lokatorem na czas oznaczony,
  • konieczne jest  przeprowadzenie rozbiórki lub remontu budynku, właściciel wypowiedział lokatorowi umowę i wskazał mu lokal zamienny, a lokator nie chce się do niego dobrowolnie przenieść, 
  • główny najemca lokalu zmarł, a osoby wspólnie z nim zamieszkujące nie mogły wstąpić w stosunek najmu,
  • osoba przebywająca w lokalu zajęła go bezprawnie i samowolnie – bez zgody właściciela, nie zawierając jakiejkolwiek umowy.
• spółdzielnia mieszkaniowa - w stosunku do osoby (i jej domowników), co do której została podjęta uchwała o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego 
• współlokator - w stosunku do małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu (członka rodziny, konkubenta czy innej osoby wspólnie zamieszkującej), jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie 

Jeżeli sąd wyda wyrok nakazujący eksmisję, a osoba której nakazano opuszczenie lokalu dobrowolnie tego nie uczyni, po nadaniu przez sąd wyrokowi klauzuli wykonalności, podmiot domagający się eksmisji składa u komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Dalsze czynności eksmisyjne wykonuje komornik.

Wniosek o nakazanie opuszczenia mieszkania na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie

Jeżeli członek rodziny wspólnie zajmujący mieszkanie, swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, osoba dotknięta przemocą może żądać, aby sąd zobowiązał go do opuszczenia mieszkania. Nie ma w tym przypadku znaczenia, jaki tytuł prawny przysługuje danej osobie do lokalu mieszkalnego – czy jest to mieszkanie wynajmowane, użyczone itp., spółdzielcze, czy własnościowe - przesłanką do wydania przez sąd nakazu eksmisji jest bowiem fakt, że członek rodziny czyni szczególnie uciążliwym "wspólne zamieszkiwanie". 

Nakaz opuszczenia lokalu orzekany na podstawie tego przepisu nie powoduje utraty tytułu prawnego, a jedynie czasowe ograniczenie korzystania z lokalu. Nakaz ma charakter czasowy, bowiem w razie zmiany okoliczności może być zmieniony lub uchylony.

Postanowienie sądu jest wykonalne z chwilą jego ogłoszenia – niezależnie od tego, czy osoba której nakaz dotyczy odwołała się od postanowienia – czyli niezwłocznie może być wszczęta przez komornika procedura eksmisyjna.

Pozew o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia

Z pozwem do sądu o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego lokatora do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia może wystąpić inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku - jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Jeżeli sąd wyda wyrok rozwiązujący stosunek prawny i nakazujący eksmisję, a osoba której nakazano opuszczenie lokalu dobrowolnie tego nie uczyni, po nadaniu przez sąd wyrokowi klauzuli wykonalności, podmiot domagający się eksmisji składa u komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Dalsze czynności eksmisyjne wykonuje komornik.

Pozew o nakazanie sprzedaży mieszkania w drodze licytacji 

Z pozwem do sądu o nakazanie sprzedaży mieszkania w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości mogą wystąpić:

• Spółdzielnia mieszkaniowa (zarząd na wniosek rady nadzorczej) wobec osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w przypadku: 
  • rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym
  •  długotrwałych zaległości z zapłatą opłat za zajmowany lokal
• Wspólnota mieszkaniowa  - wobec właściciela lokalu, który: 
  •  wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym
  • zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat

Na podstawie wyroku w tej sprawie, nakazującego sprzedaż mieszkania, komornik w postępowaniu egzekucyjnym dokonuje jego  licytacji. Jeśli dojdzie do sprzedaży mieszkania w drodze licytacji – nabywca mieszkania  nie musi występować do sądu przeciwko byłemu właścicielowi lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (i ich domownikom), z pozwem o eksmisję. Prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności nabywcy mieszkania stanowi tytuł wykonawczy czyli podstawę prawną dla komornika do przeprowadzenia eksmisji.

Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Lokal mieszkalny może zostać zlicytowany przez komornika z powodu długów jego właściciela. Z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może wystąpić wierzyciel właściciela lub osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowej prawo do lokalu.

Nabywca mieszkania, który kupił  je w drodze licytacji komorniczej, nie musi występować do sądu z pozwem o eksmisję przeciwko byłemu właścicielowi lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz ich domownikom. Prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności nabywcy mieszkania stanowi tytuł wykonawczy, który jest podstawą dla komornika do przeprowadzenia eksmisji.

Nowy właściciel mieszkania może jednak podjąć decyzję, iż chce zawrzeć umowę najmu z byłem właścicielem - jeśli umowa zostanie zawarta, nowy właściciel nie będzie domagał się eksmisji, a były właściciel i jego domownicy staną się lokatorami, mającymi tytuł prawny do lokalu mieszkalnego. 

Wniosek o wszczęcie egzekucji zobowiązania zawartego w akcie notarialnym 

Jeśli lokator czy też właściciel w akcie notarialnym poddał się dobrowolnie egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w trybie art. 777 § 4 kodeksu postępowania cywilnego i zaistnieją przesłanki określone w akcie notarialnym co do wykonania tego zobowiązania, osoba uprawniona występuje do sądu o nadanie w tym zakresie klauzuli wykonalności, a po jej uzyskaniu, może złożyć u komornika wniosek o przeprowadzenie eksmisji.