W Polsce nie wykonuje się eksmisji „na bruk”, jednak nie zawsze osoba eksmitowana będzie miała zapewnione lokum zastępcze. W zależności od okoliczności sprawy i sytuacji życiowej, miejscem zamieszkania po eksmisji może być lokal socjalny, lokal zamienny lub pomieszczenie tymczasowe. W niektórych sytuacjach eksmisja zostaje przeprowadzona do noclegowni, schroniska dla bezdomnych lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę.

Lokal socjalny - umowa najmu socjalnego

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy,  biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli sąd w wyroku orzekł o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego - gmina jest obowiązana zapewnić im najem socjalny co najmniej jednego lokalu.

Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego, sąd w wyroku nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu (eksmisji) do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego wobec następujących osób (katalog osób uprawnionych):

• kobiety w ciąży,
• małoletniego,
• osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych,
• ubezwłasnowolnionego,
• osoby sprawującej opiekę na małoletnim, osobą niepełnosprawną lub ubezwłasnowolnioną  i wspólnie z nim zamieszkałej,
• obłożnie chorego,
• emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoby posiadającej status bezrobotnego,
• osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Sąd nie jest zobowiązany do przyznania uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego w przypadku osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego ze spółdzielnią mieszkaniową albo towarzystwem budownictwa społecznego. Oznacza to w szczególności, że sąd nie musi przyznać lokalu socjalnego osobie, która wynajmowała mieszkanie od tzw. prywatnego właściciela. Przyznanie lokalu socjalnego będzie zależało wówczas od uznania sądu.

Jeśli natomiast powodem eksmisji jest któryś z poniższych powodów:

• stosowanie przemocy w rodzinie,
• wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
• niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku,
• gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego (z wyjątkiem, o którym mowa niżej),

to nawet w sytuacji, gdy dana osoba mieści się w w/w katalogu osób uprawnionych do najmu socjalnego  - sąd nie orzeka o uprawnieniu tych osób do zawarcia umowy najmu socjalnego (lokal socjalny nie przysługuje). Sąd w takiej sytuacji wskazuje w wyroku powód eksmisji.

W przypadku osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, sąd może orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.  

Co zrobić w sytuacji, gdy złożona przez gminę oferta najmu socjalnego lokalu nie odpowiada eksmitowanemu?

Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego, sąd w wyroku nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego. Oznacza to, że po złożeniu przez gminę tej oferty, na wniosek wierzyciela sąd nada wyrokowi klauzulę wykonalności; jeśli eksmitowany dobrowolnie się nie przeprowadzi – eksmisję do lokalu socjalnego na wniosek wierzyciela wykona komornik. Złożenie przez gminę tej oferty jest zatem zdarzeniem, od którego zależy wykonanie wyroku eksmisyjnego.

Może się jednak zdarzyć, że lokal wskazany przez gminę nie odpowiada usprawiedliwionym potrzebom czy oczekiwaniom osoby uprawnionej, np. z racji sytuacji życiowej i zdrowotnej oraz stanu technicznego zaproponowanego lokalu. W takiej sytuacji, gdy gmina przestawi osobie uprawnionej ofertę najmu socjalnego lokalu, a osoba uprawniona kwestionuje prawidłowość oferty, ma ona prawo:

• w sytuacji, gdy sąd nie nadał jeszcze klauzuli wykonalności wyrokowi eksmisyjnemu - wytoczyć powództwo o ustalenie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu – to jest o ustalenie istnienia prawa do najmu socjalnego lokalu (przyznanego mu w wyroku eksmisyjnym), podnosząc, że złożona oferta była niezgodna z prawem i pomimo upływu terminu związania gminy tą ofertą, nie doszło do wygaśnięcia uprawnienia do najmu socjalnego lokalu
• w sytuacji, gdy sąd nadał już klauzulę wykonalności wyrokowi eksmisyjnemu – wytoczyć powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego (i wraz z pozwem może żądać zabezpieczenia roszczenia przez zawieszenie postępowania egzekucyjnego zmierzającego do opróżnienia lokalu.

O powyższych uprawnieniach osoba uprawniona informowana jest przez gminę przy składaniu oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Jeśli osoba uprawniona nie skorzysta z powyższej możliwości wytoczenia powództwa, musi liczyć się z tym, że po przedstawieniu przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i nadaniu wyrokowi eksmisyjnemu klauzuli wykonalności, komornik eksmituje ją do lokalu, który jej nie odpowiada.

Lokal zamienny

Przysługuje lokatorom, którzy z uwagi na konieczność rozbiórki lub przeprowadzenia remontu, są proszeni o opuszczenie nieruchomości na czas remontu.

Pomieszczenie tymczasowe

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

Pomieszczenie tymczasowe nie przysługuje osobie eksmitowanej, jeżeli:

• z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego,
• dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela,
• dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego,
• dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności,
• dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia.

Placówki zapewniające miejsca noclegowe

Czyli kiedy osoba, wobec której orzeczono eksmisję może zostać umieszczona w noclegowni, schronisku dla bezdomnych lub innej placówce zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę.

Jeżeli osobie eksmitowanej nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego (patrz punkty powyżej) wówczas komornik może taką osobę eksmitować do schroniska, noclegowni bądź innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.  

Terminy przeprowadzania eksmisji

Orzekając o uprawnieniu do lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Ponadto wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu socjalnego. Ta szczególna ochrona nie może być zastosowana, jeśli powodem wydania wyroku eksmisyjnego jest znęcanie się nad rodziną lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. W tych przypadkach osoba, wobec której orzeczono eksmisję, może zostać eksmitowana do noclegowni, schroniska bądź innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe w każdym czasie.