Zasady podwyższania czynszu w lokalach mieszkalnych reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Właściciel lokalu ma obowiązek przestrzegania tych zasad. Lokator może w określonych ustawowo sytuacjach nie zgodzić się z podwyżką czynszu i wystąpić na drogę sądową. 

Kiedy i w jaki sposób wynajmujący może podnieść czynsz?

Właściciel lokalu może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać.

Opłaty niezależne od właściciela to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Warto podkreślić, że w przypadku ich podwyższania właściciel jest zobowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest uiszczać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. 

Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko wówczas, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Kiedy podwyżka czynszu będzie nieważna?

Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Brak pisemnej formy będzie oznaczać, iż dokonane wypowiedzenie jest bezskuteczne i nie wywoła żadnych skutków prawnych, czyli tak jakby go w ogóle nie było. Najemca będzie wobec tego dalej płacił czynsz w dotychczasowej wysokości.

Szczególne zasady w zakresie podwyższania czynszu dotyczą sytuacji, gdy w wyniku podwyżki wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu.  Wówczas na pisemne żądanie lokatora, właściciel ma obowiązek przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki. Tego typu podwyżka nastąpić w uzasadnionych przypadkach – czytaj: Kiedy podwyżka czynszu będzie uznana za uzasadnioną.

Wartość odtworzeniowa lokalu – jest to iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. 

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jest ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę w drodze obwieszczenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Przykładowo:
Lokator jest mieszkańcem Katowic, jego mieszkanie ma metraż 38,00 m2, a czynsz z kwoty 400 zł został podwyższony do kwoty 1200 zł miesięcznie. 

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na drugi i trzeci kwartał 2016 r. dla Miasta Katowice wynosi 4.486,00 zł/m2 (Obwieszczenie Wojewody Śląskiego z dnia 24 marca 2016 r.):

Wartość odtworzeniowa lokalu mieszkalnego wynosi 170.468,44 zł (38,00 m2 x 4.486,00), z czego  3 % wynosi 5.114,00 zł. 

W wyniku podwyżki, wysokość czynszu w skali roku wynosić będzie 14 400,00 zł (1 200 zł x 12 m-cy), czyli prawie trzykrotnie przekracza poziom 3% wartości odtworzeniowej lokalu (kwotę 5.114,00 zł). 

Kiedy podwyżka czynszu będzie uznana za uzasadnioną?

Podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu będzie uznana za uzasadnioną, jeśli: 

• jest to podwyżka w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski"
• właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk - wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile będzie mieścić się w granicach zapewniających właścicielowi: 
  • zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż  1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu
  •  godziwy zysk.

Opisane powyżej zasady podwyższania czynszu mogą okazać się skomplikowane. Ich wyjaśnienie stanowiło dla autorów pewną trudność. Dlatego posłużyliśmy się wprost zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli wysokość podwyżki czynszu budzi wątpliwości lokatora, to zalecamy skorzystanie z pomocy prawnej. Warto również zapoznać się z opisem sprawy Nieważność i niezasadność podwyżki czynszu prowadzonej w  naszym Ośrodku w ramach Programu Pomocy Prawnej.  

Co może zrobić lokator, jeśli nie zgadza się z podwyżką czynszu?

Uprawnienia lokatora są w takim przypadku uzależnione od tego, czy w wyniku podwyżki wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

W każdym przypadku, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu, lokator ma prawo odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia wysokości czynszu. Czyli: jeśli lokator nie akceptuje podwyżki czynszu, może w powyższym trybie rozwiązać umowę, niezależnie od tego, czy została ona zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony. 

Jeśli natomiast wyniku podwyżki wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu - lokator ma prawo w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży wówczas  na właścicielu.

W razie zaskarżenia podwyżki do sądu, lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Jeśli natomiast sąd uzna podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.