Właściciel może wypowiedzieć najemcy stosunek najmu wyłącznie z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.  

Zasady opisane w niniejszym dziale nie dotyczą -  poza wyjątkami -  umowy najmu okazjonalnego lokalu i najmu instytucjonalnego lokalu.

Przyczyny wypowiedzenia wynikające z zachowania - sytuacji najemcy

Właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Powyższe zasady mają również zastosowanie do umowy najmu okazjonalnego lokalu i najmu instytucjonalnego lokalu.

Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1. sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2.  miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Wypowiedzenie w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku

Właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. W takim przypadku, lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku. Natomiast jeśli najemca opłacał w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów (to jest przed dniem 10.07.2001 r.) czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia 31 grudnia 2019 r., na właściwej gminie.

Przyczyny wypowiedzenia wynikające z sytuacji właściciela lokalu – zamiar zamieszkania w lokalu

Jeśli właściciel lokalu zamierza w nim zamieszkać, ma prawo wypowiedzieć najemcy stosunek najmu. Dotyczy to również zamiaru zamieszkania w lokalu pełnoletniego zstępnego właściciela (dzieci, wnuki itd.), wstępnego (rodzice, dziadkowie itd.) lub osoby, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku najmu, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

Okres wypowiedzenia zależy o tego, czy właściciel dostarcza lokatorowi lokal zastępczy lub lokator ma tytuł prawny do innego lokalu - czy też nie. 

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (lub inne osoby wymienione powyżej), jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (lub inne osoby wymienione powyżej), a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego  lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny. Jeśli lokator w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a po upływie terminu wypowiedzenia nie będzie posiadał tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niego do świadczeń alimentacyjnych - wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora. Będący w takiej sytuacji lokator będzie miał zatem prawo mieszkać w tym lokalu do śmierci, natomiast po jego śmieci osoby najbliższe z nim zamieszkujące nie będą miały prawa wstąpienia w stosunek najmu po nim.             

Uprawnienia lokatora w razie niezamieszkania właściciela w lokalu

Jeśli jednak właściciel (lub inne osoby wymienione powyżej) nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru:

• bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach; koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel;
•  bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku.

Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.