Osoby, których nie stać na zakup własnego mieszkania czy też na wynajęcie mieszkania na zasadach wolnorynkowych, mogą starać się o przyznanie lokalu mieszkalnego z zasobów gminy (mieszkanie komunalne). 

Zadaniem gminy jest tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców o niskich dochodach. Podstawą prawną tego obowiązku jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, zgodnie z którą:

Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy.

Gmina, na zasadach i w przypadkach określonych w ustawie, zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Plusem mieszkania komunalnego jest stosunkowo niski czynsz i gwarancja umowy najmu na czas nieoznaczony. Minusem konieczność wynajęcia lokalu z aktualnej oferty gminy – może się okazać, że nie będzie to mieszkanie wymarzone, lecz takie które na ten moment gmina może zaproponować. Warto mieć świadomość, że droga od pisemnej informacji o spełnieniu wymaganych kryteriów, do otrzymania  wymarzonych kluczy do mieszkania jest bardzo długa, wiąże się z punktową kwalifikacją złożonego wniosku, po której zostaje się wpisanym na listę oczekujących. 

Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony (chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator).

Umowa najmu lokalu związanego ze stosunkiem pracy lub najmu socjalnego lokalu, zawierana jest z gminą na czas oznaczony.

Zasady przyznawania lokali z zasobów gminnych i kryteria, jakie należy spełniać, są określone w uchwałach poszczególnych gmin. Nie ma jednolitych, ogólnopolskich zasad w tym zakresie. Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera ogólnie określone kategorie kryteriów, jakie gminy mogą stosować w zakresie przyznawania lokali, zaś w uchwałach rad gmin kryteria te są doprecyzowane.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

• wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;
• warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
• kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;
• warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
• tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
• zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
• warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;
• zasady przeznaczania lokali na realizację zadań przewidzianych w ustawie o pomocy społecznej oraz ustawie o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej

Starania o uzyskanie lokalu komunalnego najlepiej będzie zatem zacząć od zdobycia informacji o treści lokalnej uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Szczegółowe informacje o zasadach wynajmowania lokali  komunalnych oraz formularze wniosków można uzyskać w wydziałach lokalowych urzędów miast i gmin.

Zasady wspólne dla najmu lub podnajmu lokalu komunalnego na czas nieoznaczony i najmu socjalnego lokalu

Głównym warunkiem ubiegania się o lokal komunalny jest spełnienie kryterium dochodowego - gmina ustala, czy status materialny przyszłego najemcy rzeczywiście nie daje możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na rynku prywatnym. W każdej gminie dochód na osobę, którego nie można przekroczyć, może być inny, najczęściej jest określany jako procentowy stosunek do najniższej emerytury krajowej.

Osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy składa deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji oraz oświadczenie o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego. W deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz w oświadczeniu o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego uwzględnia się osoby będące członkami gospodarstwa domowego w dniu składania tych dokumentów.

Na żądanie gminy najemca lub osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

Powyższe deklaracje i oświadczenia składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Gmina odmawia zawarcia umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu w przypadku niezłożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego, oświadczenia o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego, oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości lub jeżeli występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wskazanymi w złożonej deklaracji a wykazanym w oświadczeniu stanem majątkowym członków gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o zawarcie umowy najmu lub podnajmu.

Jeśli w trakcie trwania umowy najmu lokalu komunalnego okaże się (przy czym dotyczy to wyłącznie umów najmu zawartych od dnia 21 kwietnia 2019 r.), że powierzchnia lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego (np. gdy dzieci najemcy stały się samodzielne i wyprowadziły się) :

1) 50 m kw. - dla jednej osoby,

2) 25 m kw. - dla każdej kolejnej osoby

- wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.

Gmina może określić w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy termin wypowiedzenia umowy najmu dłuższy niż 6 miesięcy; koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa gmina/inna jednostka samorządu terytorialnego.

W przypadku najemcy, który ukończył 75 rok życia, wynajmujący nie może z powyższego powody wypowiedzieć umowy najmu - chyba że najemca ten wyrazi zgodę na zawarcie umowy najmu innego lokalu.

Zasady najmu lub podnajmu lokalu komunalnego na czas nieoznaczony

Oprócz kryterium dochodowego, kryterium branym pod uwagę w przypadku najmu najmu/podnajmu lokalu komunalnego na czas nieoznaczony, są warunki zamieszkiwania kwalifikujących wnioskodawcę do ich poprawy; warunki te określa gmina - najczęściej jest to spełnienie kryterium metrażowego w dotychczas zajmowanym lokalu.  Co do zasady, im gorsze są warunki lokalowe (np. potwierdzone opinią nadzoru budowlanego bądź/ i opinią sanepidu), tym większe szanse na lokal od gminy. 

W gminnych uchwałach pojawiają często dodatkowe kryteria, np. określające minimalny okres czasu, w jakim przed otrzymaniem mieszkania komunalnego musimy mieszkać, być zameldowanymi lub pracować na terenie danej gminy, brak tytułu prawnego do lokalu, brak zadłużenia czynszowego itp. Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, wprowadzenie tego typu dodatkowych kryteriów jest niezgodne z prawem - brak jest podstaw, aby pojęcie „warunków zamieszkiwania”, o których mowa w ustawie ochronie praw lokatorów,  rozumieć inaczej aniżeli jako faktyczne warunki zamieszkiwania, takie jak powierzchnia, wyposażenie, stan techniczny lokalu, ilość osób korzystających z lokalu. Natomiast okoliczności prawne związane z lokalem i wnioskodawcą do "warunków zamieszkiwania" nie należą.

Jeśli więc w uchwale rady gminy w zakresie zawierania umów najmu lokali gminnych na czas nieoznaczony znajdują się dodatkowe kryteria, wykraczające poza powyższe rozumienie faktycznych warunków zamieszkania i z powodu niespełnienia tego dodatkowego, bezprawnego kryterium gmina odmówi  zawarcia umowy najmu – warto wystąpić do właściwego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ze skargą na akt z zakresu administracji publicznej – którym będzie pismo odmawiające pozytywnego rozpatrzenia naszego wniosku o lokal komunalny. Skargę tę wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał akt, w terminie 30 dni od doręczenia pisma.  Decydując się na takie działanie, wskazane jest  skorzystanie z konsultacji prawnej.

SPES od wielu lat zabiega, aby „Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Katowice”, uchwalone przez Radę Miasta Katowice, były zgodne z prawem. Z opisem naszych działań można zapoznać się tutaj: Przepisy lokalowe Miasta Katowice wydane z naruszeniem prawa (2017 - )

Po zawarciu umowy najmu, gmina ma prawo weryfikować najemcę, nie częściej niż co 2,5 roku, czy nadal spełnia kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu (przy czym dotyczy to wyłącznie umów najmu zawartych od dnia 21 kwietnia 2019 r.). Na pisemne żądanie gminy najemca jest obowiązany do złożenia w terminie miesiąca od dnia otrzymania żądania gminy deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji  -  składa się ją  pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. W deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego uwzględnia się osoby będące członkami gospodarstwa domowego w dniu jej składania. W przypadku niezłożenia deklaracji gmina może podwyższyć czynsz do kwoty 8% wartości odtworzeniowej w skali roku.

Jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji jest wyższy niż dochód określony na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy dotyczących wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas oznaczony, ustala się czynsz w nowej wysokości, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wysokość czynszu za najem lokalu mieszkalnego ustalona w związku z przekroczeniem kryterium dochodowego, nie może być niższa niż wysokość czynszu, jaka obowiązywałaby w przypadku, gdyby dla gospodarstwa domowego o danej liczbie członków wysokość dochodu nie przekraczała dochodu określonego na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy. Wysokość czynszu nie może jednocześnie przekroczyć w skali roku 8% wartości odtworzeniowej lokalu.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu w związku z przekroczeniem kryterium dochodowego, wynosi 3 miesiące; gmina dokonuje wypowiedzenia w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Jeśli podwyżka wysokości czynszu z powyższego powodu przekracza 50% dotychczasowej wysokości czynszu, najemca, przez pierwsze 6 miesięcy obowiązywania podwyżki, wnosi czynsz w wysokości odpowiadającej 150% dotychczasowej wysokości czynszu.

Jeżeli po podwyżce czynszu w związku z przekroczeniem kryterium dochodowego dochody najemcy ulegną obniżeniu, najemca może, nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy od dnia ostatniej podwyżki, wystąpić do właściciela z wnioskiem o ponowne ustalenie wysokości czynszu stosownie do aktualnie osiąganych dochodów. Obniżona wysokość czynszu obowiązuje od początku miesiąca następującego po dniu jej ustalenia.

Najemca, któremu gmina wypowiedziała wysokość czynszu związku z przekroczeniem kryterium dochodowego, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia może:

1.  odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia (wówczas najemca jest obowiązany uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania umowy najmu), albo
2.  zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości (wówczas najemca jest obowiązany uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie); udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Jeśli sąd uzna podwyżkę czynszu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, najemca jest obowiązany do zapłaty kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem, za okres od upływu terminu wypowiedzenia

Jeśli najemca nie skorzysta z prawa odmowy przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu przysługującego bądź nie zakwestionuje podwyżki poprzez wniesienia pozwu do sądu, od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

Zasady najmu socjalnego

Mieszkania przeznaczone do najmu socjalnego mogą zostać wynajęte osobom najuboższym, spełniającym kryteria dochodowe określone w zasadach wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, które nie mają tytułu prawnego do innego lokalu oraz osobom, wobec których sąd w wyroku eksmisyjnym orzekł o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego (wobec kogo sąd może orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego –  Pomieszczenia dla osób eksmitowanych i terminy wykonywania eksmisji).

Stawka czynszu w przypadku najmu socjalnego lokalu nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy.

Osoby ubiegające się o taki lokal powinny liczyć się z tym, iż może on mieć obniżony standard – piece węglowe, toaleta na klatce schodowej. Minimalne warunki zamieszkania określone są ustawowo: lokal musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 kw., a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m kw., przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Umowę najmu socjalnego lokalu zawiera się na czas oznaczony; umowa ta może zostać przedłużona na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy.

Aby zostać najemcą lokalu socjalnego na tak zwanych zasadach ogólnych (nie na podstawie wyroku), należy spełnić dwa warunki -  pierwszym jest brak tytułu prawnego do innego lokalu, a drugim niskie dochody (niższe niż w przypadku starania się najmem lokalu komunalnego na czas nieoznaczony) – kryterium dochodowe dla lokalu socjalnego określane jest w uchwale rady gminy.

Istotnym jest, że osoby ubiegające się o lokal socjalny nie muszą spełniać kryterium powierzchni mieszkalnej (metrażowego) w dotychczas zajmowanym lokalu. Jeśli lokalne przepisy uzależniają przyznanie lokalu socjalnego od spełnienia kryterium powierzchni lokalu, w którym przebywa wnioskodawca, to uchwała jest niezgodna z ustawą o ochronie praw lokatorów. Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oraz Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie o treści Uchwały Rady Miasta Katowice zaskarżonej przez nas dla klienta Ośrodka Poradnictwa, sprawę prowadziliśmy w Programie Spraw Precedensowych i Inicjatywy Ustawodawczej. Zachęcamy do zapoznania się z jej szczegółowym opisem.  

Jeśli gmina niesłusznie odmówiła zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, stosując pozaustawowe kryteria – możesz wystąpić do właściwego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ze skargą na akt z zakresu administracji publicznej – którym będzie pismo odmawiające pozytywnego rozpatrzenia wniosku o zawarcie umowy najmu socjalnego lokalu. Skargę tę wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał akt, w terminie 30 dni od doręczenia pisma.

Lokal zamienny 

Lokal zamienny, jak sama nazwa wskazuje to lokal, który gmina przydziela w zastępstwie dotychczasowego locum np. w związku z remontem lub koniecznością wyburzenia lokalu należącego do gminy. Lokal zamienny powinien znajdować się w tej samej miejscowości, w której położony jest nasz dotychczasowy lokal, być wyposażony w co najmniej takie wyposażenie techniczne, jakie miał lokal dotychczas używany, i o takiej samej powierzchni pokoi (warunek ten uznaje się za spełniony, jeśli na osobę przypada 10 m kw. powierzchni łącznej pokoi, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m kw. tej powierzchni).

Zamiana lokali

Warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach, określone są również w uchwale rady gminy. Jeśli twoim zdaniem gmina niesłusznie odmówiła zamiany lokalu – możesz wystąpić do właściwego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ze skargą na akt z zakresu administracji publicznej – którym będzie pismo odmawiające pozytywnego rozpatrzenia wniosku o zamianę lokalu. Skargę tę wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał akt, w terminie 30 dni od doręczenia pisma. Prosimy zapoznać się z opisem sprawy naszej klientki, która zaskarżyła odmowę zamiany lokalu: Odmowa zamiany mieszkania komunalnego (2017-2018)